问：投资性房地产的审计要点有哪些？
答：(一)投资性房地产的审计目标
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的审计目标一般包括:确定投资性房地产是否存在;确定投资性房地产是否归被审计单位所有;确定投资性房地产的增减的记录是否完整;确定投资性房地产的计价方法是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的折旧计提或摊销政策是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备的计提方法是否正确,计提是否充分;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备增减变动的记录是否完整;确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的披露是否恰当。
(二)投资性房地产的实质性程序
投资性房地产的实质性程序通常包括:
1.获取或编制投资性房地产明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对相符;结合累计摊销(折旧),投资性房地产减值准备科目与报表数核对相符。
2.检查纳人投资性房地产范围的建筑物和土地使用权是否符合会计准则的规定。
3.检查投资性房地产后续计量模式选用的依据是否充分.与上年政策进行比较,确定后续计量模式的一致性.如不一致,则详细记录变动原因。
4.确定投资性房地产后续计量选用公允价值模式政策恰当,计算复核期末计价正确：
(1)询问并获取相关资料,评价被审汁单位确定公允价值采用方法的适当性,公允价值选用的合理性,包括公司的决策程序,公允价值的确定方法,估值模型的选择,披露的充分性等。
(2)被审计单位投资性房地产的后续计挝采用公允价值模式计价的,期末,应逐项检查公允价值的确定依据是否充分.公允价值变动损益计算是否正确,会计处理是否正确d与公允价值变动损益项目中的相应数字核对相符。
(3),如果需利用专家等的丁作,应对专家的执业资格和胜任能力,工作结果等进行评价。
5.投资性房地产后续计量选用成本计量模式,确定投资性房地产累计摊销(折旧)政策恰当,计算复核本年度摊销(折旧)的计提是否正确:
(1)了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权摊销率,确定其是否恰当。
(2)确认被审计单位除已提足折旧的建筑物外,其他投资性房地产坶已计提折旧和摊销。
(3)根据投资性房地产的平均水平测算全年的摊销(折旧)额,并与投资性房地产巾的累计折旧和摊销本期增加数相核对,如有差异,查明原因。
(4)将本期累计折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相应数字核对无误。
6.期末对成本计量的投资性房地产进行如下逐项检查,以确定投资性房地产是否已经发生减值:
(1)核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法是否一致,如有差异,查明政策调整的原因,并确定政策改变对本期损益的影响,提请被审计单位做适当披露。
(2)确有出现导致其可收网金额低于账面价值的情况,将可收回金额低于账面价值的差额作为投资性房地产减值准备予以计提,并与投资性房地产中的减值准备本期增加数相核对,如有差异,查明原因。
(3)将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失巾的相应数字核对无误。
(4)检查投资性房地产减值准备是否按单项资产(或资产组)计提,计提依据是否充分,得到适当批准,减值损失是否没有转回。
7.确定投资性房地产后续计量模式的转换恰当:
(1)检查董事会等决议文件,确定后续计量模式改变的适当性,会计处理的正确性,并提请被审计单位进行充分披露。
(2)审查投资性房地产成本计量模式转为公允价值计嫩模式是否作为会计政策变更进行追溯调整期初留存收益处理;采用公允价值计量模式的投资性房地产不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
8.如被审计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的,应审查转换依据是否充分是否经过有效批准,转换日房地产成本计量是否正确,会计处理是否正确:
(1)复核在成本模式下,是否将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;
(2)复核采用公允价值模式计!蔹的投资性房地产转换为自用房地产时,是否以其转换当日的公允价值作为向用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;
(3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计世的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积。
9.获取租赁合同等文件,重新计算租金收入,并与利润表其他业务收入中的相应数字核对无误。
10.检查本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否正确。
11.检查有无与关联方的投资性房地产购售活动,是否经适当授权,交易价格是否公允。
12.结合银行借款等项目的审计,了解建筑物,土地使用权是否存在抵押,担保情况.如有,则应详细记录,检查投资性房地产的保险情况。
13.确定投资性房地产已恰当列报。
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