问：什么是投资性房地产？主要包括哪些内容？
答：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：
(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。
(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。
(3)该投资性房地产为可靠房产商提供。
价值涵义：
本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。
2、投资性房地产的范围
(1)已出租的土地使用权
注意：
A、企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类;
B、以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权
注意：
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
(3)已出租的建筑物
注意：
A、是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物;
B、对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产
3、哪些房产不属于投资性房地产?
下列各项不属于投资性房地产的有：
(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;
(2)作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。
4、投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;
(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
(1)外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
(2)自行建造投资性房地产的确认和初始计量
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本
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